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楼市调控新举措 商品房限利影响几何

2019-12-27 13:28  本文来源:中国消费者报·四川11选5_[官网首页] 作者:孙蔚

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  中国消费者报报道(记者 孙蔚)岁末年初,楼市调控继续向纵深化发展,继限价、限售、限贷之后,商品房市场出现“限利”新举措。极速十一选五_[官网首页]近日,长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》),明确商品房价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成,平均利润率为6%-8%。

  长沙:此前政策的延续

  长沙的“限利”新政引起了市场的广泛关注,对此长沙发改委相关部门表示,“其实楼市政策并未有新的变化,《通知》是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续。”《通知》明确表示,商品住房价格由成本加利润加税金构成。极速十一选五_[官网首页]其中商品房成本构成共包括8项,分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。极速十一选五_[官网首页]利润提取应以前款成本构成中的1-4项之和为基数,平均利润率为6%至8%。

  通知要求,5类费用不得计入商品房价格,包括住宅小区内经营性设施的建设费用,开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用,各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用,各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款,按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

  事实上,早在2017年12月18日,长沙市发改委就发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,提出限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,限价商品住房的平均利润率为6%-8%,生效日期从2017年12月11日至2019年12月11日。

  记者经过对比发现,此次《通知》中对利润率的表述指的都是“商品住房”,而并非此前办法中提及的“限价商品房”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,长沙过去几年供应的住宅土地以限价房为主,长沙的限价房与北京的限竞房性质差不多,都属于商品房,并非政策保障房。此次《通知》约束的范围既包括限价房,也包含了其他类型的商品房,表明长沙对商品房价格进行了清晰的管控,尤其明确了利润率的范围,既给房企留有一定的盈利空间,也确保了房价的相对稳定。

  业内人士:实施难度较大

极速十一选五_[官网首页]  像长沙这样如此明确地限定商品房的利润率,在全国的楼市调控政策中并不多见。

  中原地产首席分析师张大伟告诉记者,房地产最早的“限利”政策出现在2012年。当时陕西省提出,在成本的基础上,加上10%左右的合理利润率,得出房屋最后的售价。超出价格区间的商品房将无法备案,也无法取得预售证。

  也是在2012年,海南省海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》,明确限价商品住房的具体销售价格,应按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。

  同年,三亚市发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》,对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定,并要求限价商品房的利润不超过建设成本的6%。

  中银国际证券的数据显示,2019年1-9月房地产板块的总体净利率为10.3%。从数据看,此次长沙规定的利润率范围低于这一标准。

  对于“限利”政策时隔多年后重回房地产市场,严跃进认为,长沙从成本管控的角度设定利润,是在“房住不炒”理念下的“创新版本”。这种成本定价法对于一些科学管理的项目可以获得更高的利润,对于一些营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高。

极速十一选五_[官网首页]  不过,张大伟认为,对商品住宅限制利润,实施起来难度不小。“6%至8%的净利润不算低,对比其他行业来说,这个利润率已经不错了。”他表示,这一政策对之前拿地的开发商影响会比较大,因为之前的土地成本较低,而近几年拿地的大部分房企利润已很难达到6%至8%。极速十一选五_[官网首页]“关键是商品房的利润计算公式很难统一,因为各家企业成本不一样,比如建安成本就有不小的差距,资金成本也从3%-20%都有分布,各种建筑类型也不一样,怎么根据这个公式计算?这是一个大难题。”

  市场:短期影响不明显

  长沙一直被称为“楼市调控最严二线城市”,2016年10月份以来,长沙市多次加码楼市限购、限售、限价等调控政策。根据国家统计局的数据,今年10月,长沙市新建商品住房价格环比上涨0.1%,同比上涨3.8%。记者查询发现,长沙的房价涨幅在70个大中城市中属于中等水平,在华中地区的省会城市中,长沙的房价一直偏低。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,长沙自2018年6月25日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》以来,不仅限购限售,符合资格的购房者首套房取得产权证满4年后方可买第2套,二手房市场成交出现下滑局面,业主为吸引购房者成交积极下调价格。今年以来,长沙二手房挂牌价格持续下降,但降幅不大,1-9月,长沙新增挂牌量526865套,同比上升4.1%,挂牌价格12458元/平方米,同比下降6.8%。目前的长沙房地产市场处于底部的平稳运行中,在当前整体市场严峻的背景下,短期难以回升。

  “长沙一直以来都是在限定的毛坯房均价基础上,加上最高2500元/平方米的精装标准,价格基本属于一刀切,颇见成效。但造成的影响是近期爆出多起偷工减料、质价不符等楼盘质量问题。不久前,长沙对部分楼盘进行了整治,如今又发布了“限利”通知,把新房利润控制在6%-8%之间,对于成本中的各项费用也做出了明确的规定,相当于在稳定房价的同时,也在各个环节降低房企偷工减料的可能性,这对于购房者来说,是一件好事。”

  业内人士表示,在当前楼市下行环境下,长沙的房价很稳,甚至稳中有降,此次出台的限利新政短期来看对市场影响并不明显,目前长沙楼市的成交依然波澜不惊,各项目的销售价格也比较平稳。

责任编辑:任冬雪

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